Organize sanayi bölgelerinde yeni dönem: Parsel tahsisi, şirket hisseleri ve genel kurul şartları değişti

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Düzenleme, organize sanayi bölgelerinin kuruluşundan işletilmesine, yatırımcılara arsa tahsisinden şirket ortaklıklarının değişmesine kadar çok sayıda işlemi kapsıyor. Organize Sanayi Bölgeleri Üst Kuruluşunun kuruluş ve faaliyetlerine ilişkin usul ve esasların yer aldığı yönetmelikte de değişiklikler yapıldı.

Yeni hükümlerle özellikle sanayi arsalarının yatırım amacı dışında el değiştirmesinin önlenmesi, parsel tahsis süreçlerinin düzenlenmesi ve OSB’lerdeki idari işlemlerin elektronik ortama taşınması hedefleniyor.

Şirket hisselerinde yüzde 49’u aşan değişiklik tahsisin iptaline neden olacak

Yeni yönetmeliğin sanayiciler ve yatırımcılar açısından en önemli hükümlerinden biri, OSB’lerde ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketlerin ortaklık yapılarındaki değişiklikleri kapsıyor.

Buna göre ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan bir şirketin hisselerinde, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının onayı alınmadan toplam yüzde 49’u aşan ortaklık payı değişikliği yapılması durumunda ön tahsis veya arsa tahsisi iptal edilecek.

Düzenleme, sanayi arsaları üzerinden spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesini amaçlıyor. Şirket hisselerinin devredilmesi yoluyla arsa tahsislerinin dolaylı biçimde el değiştirmesine karşı da kontrol mekanizması getiriliyor.

Yüzde 49 sınırı, Bakanlık onayı alınmaksızın gerçekleştirilen toplam ortaklık payı değişikliklerini kapsıyor. Bu hükmün ön tahsis ve arsa tahsis sözleşmelerinde de yer alması zorunlu olacak.

OSB’lerde genel kurula katılım şartları değiştirildi

Yönetmelikle organize sanayi bölgelerinde genel kurula katılım ve temsil koşulları da yeniden düzenlendi.

Tüzel kişiliği müştereken temsil etmeye yetkili kişilerden biri, diğer müşterek yetkililer tarafından imzalanmış muvafakatnameyi sunarak genel kurula katılabilecek.

Böylece bir şirketin temsil yetkisini birlikte kullanan kişilerden biri, diğer yetkililerin yazılı onayıyla şirket adına genel kurulda bulunabilecek.

Genel kurula katılım için kullanılacak yetki belgelerinin de tüzel kişiyi sınırlandırılmamış şekilde müştereken veya münferiden temsil etme yetkisini göstermesi gerekecek.

En az 3 bin metrekarelik parsellerin sahipleri genel kurulda temsil edilebilecek

Düzenlemeye göre yapı kullanma izni alınmış olması şartıyla imar planında yer alan en az 3 bin metrekare büyüklüğündeki parsellerin sahiplerinden her biri, katılımcı olarak genel kurulda temsil edilebilecek.

Birden fazla hissedarı bulunan parsellerde ise hissedarların yarıdan fazlasının imzaladığı muvafakatnameyle hissedarlardan birine temsil yetkisi verilebilecek.

Bu değişiklikle OSB genel kurullarında parsel sahiplerinin temsil şartları ve hisseli taşınmazlarda yetkilendirme süreçleri yeniden belirlenmiş oldu.

İş yeri açma ve çalışma ruhsatlarında elektronik imza zorunlu olacak

Organize sanayi bölgelerindeki iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarına ilişkin işlemlerde de yeni bir uygulamaya geçiliyor.

Yönetmelik uyarınca OSB’lerde düzenlenen iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının çevrim içi sistem üzerinden elektronik ortamda imzalanması zorunlu olacak.

Böylece ruhsatların elektronik ortamda imzalanması, OSB’lerin ruhsatlandırma süreçlerinin zorunlu bir parçası hâline getirildi.

Altyapısı tamamlanmayan OSB alanlarında ön tahsis yapılabilecek

Yönetmelikle OSB’lerde ön tahsis yapılabilecek dönem de yeniden tanımlandı.

Buna göre tüzel kişilik kazanmış organize sanayi bölgelerinde, yer seçimi kesinleştirilen alanlar için kamulaştırma ve altyapı inşa süreci tamamlanana kadar Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının izniyle ön tahsis yapılabilecek.

Ön tahsis uygulaması sayesinde yatırımcıların, belirlenen şartlar doğrultusunda altyapı ve kamulaştırma süreçleri tamamlanmadan önce yatırım planlaması yapabilmelerine imkân sağlanıyor.

Ön tahsisin devredilmesi de yönetmelikte belirlenen koşullara bağlı olacak.

Bakanlık izni olmadan hisse devriyle ön tahsis devredilemeyecek

Yeni düzenlemeyle ön tahsislerin devredilmesine ilişkin kurallar da açıkça belirlendi.

Ön tahsis, yönetmeliğin ilgili maddelerinde belirtilen şartlar kapsamında devredilebilecek. Ancak ön tahsisi devretmek amacıyla Bakanlık izni alınmadan şirket hisselerinin devredildiğinin tespit edilmesi durumunda ön tahsis iptal edilecek.

Ön tahsisin iptal edilmesi veya iade edilmesi halinde geri ödenecek bedelin nasıl hesaplanacağı ve ödemenin hangi koşullarda gerçekleştirileceği, taraflar arasında düzenlenen ön tahsis sözleşmesinde belirlenecek.

Bu hükümle ön tahsis hakkının, şirket hisseleri üzerinden izinsiz biçimde devredilmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.

Komşu parsele başvuran üretim tesislerine tahsis önceliği getirildi

Yönetmelikte, OSB’lerde ilana çıkarılan parsellere komşu olan ve üretim faaliyetlerini sürdüren işletmelere ilişkin özel bir tahsis hükmüne de yer verildi.

Buna göre ilana çıkarılan parsele doğrudan ortak sınırı bulunan parsellerde, iş yeri açma ve çalışma ruhsatını alarak üretime geçmiş katılımcıların tahsis başvurusunda bulunması durumunda belirli şartlarla öncelik uygulanabilecek.

Bu öncelik, ihale sonucunda oluşan bedel üzerinden kullanılabilecek. OSB tarafından tahsis yöntemi olarak kura belirlenmiş olsa bile söz konusu önceliğin uygulanabilmesi için ihale yapılması zorunlu olacak.

Ancak aynı koşulları taşıyan birden fazla katılımcının başvurması durumunda başvuru sahiplerinden herhangi birine öncelik tanınmayacak.

Bu düzenleme, özellikle mevcut tesisinin yanında yeni bir parsel edinerek üretim alanını genişletmek isteyen sanayicileri ilgilendiriyor.

Tahsisi iptal edilen sanayici aynı parseli yeniden alabilecek

OSB’lerde belirlenen süreler içerisinde yatırım yükümlülüklerini yerine getiremediği için parsel tahsisi iptal edilen katılımcılara yeniden tahsis başvurusu yapma imkânı tanındı.

Buna göre yönetmelikte belirtilen sürelerin dolması nedeniyle tahsisi iptal edilen katılımcı, tahsis bedeli kendisine iade edilmeden önce OSB yönetiminden yeniden tahsis talep edebilecek.

Talebin OSB tarafından uygun görülmesi ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının onay vermesi halinde iptal edilen parsel, yeniden ilana çıkılmadan aynı katılımcıya tahsis edilebilecek.

Ancak yeniden tahsis işlemi eski bedel üzerinden değil, güncel tahsis bedeli üzerinden gerçekleştirilecek.

Yeniden tahsis edilen parsellere süre uzatımı verilmeyecek

Yönetmelik, yeniden tahsis edilen parseller için önemli bir sınırlama da getiriyor.

Tahsisi iptal edildikten sonra aynı katılımcıya yeniden verilen parsellerde, ilgili hüküm kapsamında Bakanlık tarafından süre uzatımı yapılmayacak.

Bu koşulun yeniden tahsis sözleşmesinde açıkça belirtilmesi gerekecek.

Böylece yeniden tahsis hakkından yararlanan yatırımcıların, yatırım ve üretime geçiş süreçlerini belirlenen süreler içerisinde tamamlamaları gerekecek.

OSB parsellerinin kiralanmasında bir yıllık şart için istisna getirildi

Yeni düzenlemeyle OSB parsellerinin kiralanmasına ilişkin koşullarda da değişikliğe gidildi.

Normal şartlarda bir tesisin kiralanabilmesi için geri alım şerhi bulunmayan tapusunun alınmasından itibaren en az bir yıl geçmiş olması gerekiyor.

Ancak yeni yönetmelikle bu koşula istisna getirildi.

Parselin tahsis aşamasında katılımcı ile kiracının başvuruyu birlikte yapması ve bu durumun tahsis sözleşmesinde belirtilmesi halinde, kiralama için tapunun alınmasından itibaren bir yıl geçmesi şartı aranmayacak.

Bu değişiklik, parsel tahsisi aşamasında kiracıyla birlikte yatırım veya üretim planlaması yapan işletmeler açısından yeni bir uygulama imkânı oluşturuyor.

OSB arsalarında üst hakkı kurulabilecek

Yönetmelikle organize sanayi bölgelerinin mülkiyetindeki ön tahsis edilmiş veya tahsis edilmiş parseller üzerinde üst hakkı kurulabilmesine de imkân sağlandı.

Buna göre OSB yönetim kurulunun uygun görmesi şartıyla gerçek veya tüzel kişiler lehine üst hakkı tesis edilebilecek.

Ancak kurulacak üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte olamayacak, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilemeyecek ve başka kişilere devredilemeyecek.

Üst hakkının süresi, katılımcıya verilen parsel tahsis süresini aşamayacak.

Bu düzenleme, OSB mülkiyetindeki parsellerde üst hakkı tesis edilmesine imkân verirken hakkın süresi ve devri bakımından sınırlar getiriyor.

Konya’daki organize sanayi bölgeleri ve sanayicileri de ilgilendiriyor

Türkiye genelindeki organize sanayi bölgelerinde uygulanacak yeni hükümler, Konya’daki OSB yönetimlerini, sanayi işletmelerini ve yatırımcıları da doğrudan ilgilendiriyor.

Konya’da sanayi yatırımlarını büyütmek isteyen işletmeler açısından özellikle parsel tahsisleri, komşu parsellerin edinilmesi, şirket ortaklık yapısındaki değişiklikler ve kiralama koşulları önem taşıyor.

Yeni düzenlemenin Konya sanayisi açısından öne çıkan başlıklarından biri, mevcut üretim tesisine bitişik bir parselin tahsisinde belirli koşullarla öncelik sağlanabilmesi. Bunun yanı sıra parsel tahsisi yapılan şirketlerin ortaklık paylarında Bakanlık onayı alınmadan yüzde 49’u aşan değişiklik yapılması halinde tahsisin iptal edilmesi, ortaklık ve yatırım planlamasında dikkat edilmesi gereken bir hüküm olarak öne çıkıyor.

Düzenleme, yeni yatırımcıların yanı sıra OSB parsellerinde üretim yapan, tesislerini genişletmeyi planlayan veya kiralama yöntemiyle faaliyet göstermek isteyen sanayicileri de kapsıyor.

Yeni yönetmelikle neler değişti?

Düzenleme 6 Kasım 2026 itibarıyla yürürlüğe girdi

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının hazırladığı yönetmelik değişikliği, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmasıyla yürürlüğe girdi.

Yeni hükümlerle OSB’lerde arsa ve ön tahsis işlemleri, şirket ortaklıklarının değişimi, genel kurula katılım, kiralama ve ruhsatlandırma süreçleri yeniden düzenlenmiş oldu.

Özellikle sanayi arsalarının spekülatif amaçlarla el değiştirmesine yönelik sınırlamalar ile yatırımcılara sağlanan yeniden tahsis ve kiralama imkânları, düzenlemenin sanayiciler açısından öne çıkan başlıklarını oluşturuyor.