Yüksek faiz, pahalı konut, eriyen ücret… Orta gelirlinin ev alması imkansız…

Türkiye’de konut fiyatları enflasyona rağmen düşmedi, aksine 2025 sonunda yeniden reel artışa geçti. Ortalama bir konutun fiyatı milyonlarla, konut kredisi taksiti ise maaşlarla yarışıyor. 2026’ya girerken orta gelirlinin ev sahibi olabilmesi; faizlerin seyri, kredi kısıtlamaları ve erişilebilir fiyatlı konut üretimine bağlı görünüyor.

2025 boyunca lüks ve yatırım amaçlı konut satışları sürerken, orta gelirlinin ilk ev hayali yine ertelendi. Sektör temsilcileri, “faiz %2’nin altına düşmeli, kredi sınırları gevşetilmeli” diyor; ama rakamlara bakınca, hikâyenin yalnızca faizle sınırlı olmadığını görüyoruz.

Aşağıda; fiyat, ücret, faiz ve kredi cephesini yan yana koyup orta gelirlinin neden “çizgi dışına itildiğini” analiz edelim.

1. Fiyat cephesi: Konutta reel kayıp dönemi bitti, ama seviye zaten çok yüksek

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre, 2025 Kasım’da konut fiyatları aylık yüzde 2,7, yıllık yüzde 31,4 arttı. En kritik veri ise şu: 21 ay sonra ilk kez reel (enflasyondan arındırılmış) artış var; yıllık reel artış yaklaşık yüzde 0,3. Yani konut artık enflasyona yenilmiyor, yeniden “gerçek anlamda” pahalanmaya başladı.

Piyasadaki seviyelere baktığımızda tablo daha da net:

• Türkiye genelinde satılık konutlarda ortalama metrekare fiyatı yaklaşık 37 bin TL, ortalama konut fiyatı ise 4,7 milyon TL civarında.
• İstanbul’da bu rakam daha da yukarıda: metrekare yaklaşık 58 bin TL, ortalama bir konut fiyatı milyonlar seviyesinde.

Bu ne anlama geliyor?
İstanbul’un nispeten “ucuz” denebilecek semtlerinde bile 100 metrekare bir daireyi 3,5–4 milyon TL bandında bulmak artık başarı sayılıyor. Sektör temsilcilerinin Sözcü’ye aktardığı örnekle söylersek: Bankanın verdiği kredi çoğu zaman bu fiyatın küçük bir kısmını, “evin bir odasını” bile zor finanse ediyor.

Yani fiyat seviyesi öyle bir yere oturdu ki, faiz düşse bile peşinat ve aylık taksit yükü orta gelirli için başlı başına bariyer.

2. Gelir ve kira cephesi: Asgari ücret artıyor ama konut maliyetini yakalamıyor

2026 yılı için net asgari ücret 28.075,50 TL olarak belirlendi.
Kâğıt üzerinde ciddi artış var; ancak aynı dönemde:

• Konut fiyatları yıllık %31 civarı yükseliyor.
• Kiralarda yasal artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalaması kadar yapılabiliyor. Bu oran 2025 Aralık’ta %35,91, 2026 Ocak’ta ise %34,88 olarak hesaplandı.

Bir başka kritik kırılma: Konut kiralarına getirilen %25’lik tavan 1 Temmuz 2024’te sona erdi; o tarihten sonra kira artışları doğrudan enflasyon ortalamasına bağlandı.

Sonuç:

• Asgari ücretli ya da düşük/orta maaşlı beyaz yakalı için gelirin önemli bir kısmı kiraya gidiyor.
• Kira zaten maaşı kemirirken, bir de konut kredisi taksiti eklemek çoğu hane için matematiksel olarak mümkün görünmüyor.
• Üstelik memur ve emeklilerde de zamlar çoğu zaman gıda, enerji ve kira enflasyonunu geriden takip ettiği için, konut tasarrufu yapmaya sıra gelmiyor.

Yani maaşlar artıyor ama konut maliyetiyle arasındaki mesafe kapanmak yerine genişliyor.

3. Faiz cephesi: Politika faizi düşüyor, ama konut kredisi hâlâ maaşla yarışıyor

Merkez Bankası, 11 Aralık 2025’te politika faizini 150 baz puan indirerek yüzde 38’e çekti.
Bu, enflasyondaki görece yavaşlamaya dayanarak başlatılan yeni bir “yumuşama” süreci olarak okunuyor.

Piyasaya yansıma tarafında ise tablo şöyle:

• 2026 yılı başında bankaların konut kredisi faiz oranları aylık yaklaşık %2,7–%5,9 bandında seyrediyor.
• Karşılaştırma sitelerinin 15 Ocak 2026 tarihli verisine göre, 120 ay vadeli 1 milyon TL konut kredisi için en uygun faiz oranı aylık %2,49 civarında; bu da aylık taksidin yaklaşık 26 bin TL olduğu anlamına geliyor.

Şimdi bu rakamı asgari ücretle yan yana koyalım:

• Net asgari ücret: ~28 bin TL
• 1 milyon TL’lik 10 yıl vadeli kredi taksiti: ~26 bin TL

Yani sadece 1 milyon TL kredi için neredeyse bir asgari ücretlik maaşı tamamen takside ayırmak gerekiyor. Üstelik konut fiyatlarının seviyesine bakınca; İstanbul’da ya da büyük şehirlerde çoğu ev için 1 milyon TL kredi yetmiyor, ciddi bir peşinat ve ek finansman da gerekiyor.

Bu yüzden sektörden gelen “faizler aylık %2’nin altına inmeli” çağrısı, sadece keyfi bir talep değil; orta gelirlinin denklemde yeniden yer bulabilmesi için bir eşik olarak görülüyor.

4. Orta gelirli neden piyasadan dışarı itildi?

Son bir yılda tabloyu özetleyen birkaç temel dinamik var:

1. Yatırımcı girdi, ilk ev alacaklar çekildi
   • Veriler, konut satışlarının tamamen çökmediğini; ancak satışların önemli kısmının hâlâ yatırım amaçlı ve üst segment konutlarda yoğunlaştığını gösteriyor.
   • Orta gelirli ise hem yüksek fiyat hem de kredideki maliyet nedeniyle “bekle-gör” pozisyonuna geçti.
2. Bankaların kredi iştahı temkinli
   • Yüksek politika faizi ve regülasyonlar nedeniyle bankalar, çoğu zaman konut değerinin sınırlı bir kısmına kredi veriyor. Sözcü’deki sektör temsilcileri, İstanbul’da “en ucuz” semtlerde bile 100 metrekare evlerin milyonlarla ifade edildiğini, ama bankanın verdiği kredinin bunun çeyreği–beşte biri seviyesinde kaldığını anlatıyor.
3. Mevduat faizi ile rekabet
   • Yüksek mevduat faizi, elinde birikim olan yatırımcıyı da kararsız bırakıyor: “Paramı faize mi koyayım, eve mi yatırayım?”
   • Sektör temsilcileri, mevduat faizlerinin bu kadar cazip olduğu bir ortamda, konutun yeniden “fırsat” olarak algılanmasının zorlaştığını vurguluyor.
4. Kentsel dönüşüm ve arsa maliyetleri
   • Büyükşehirlerde yeni projelerin önemli kısmı kentsel dönüşüm ve yüksek arsa maliyeti üzerine kurulu. Bu da metrekare fiyatlarını “tabandan” yukarı itiyor; geliştiricilerin orta gelirliye uygun fiyatlı ürün çıkarmasını zorlaştırıyor.

Sonuçta tablo şöyle:
Orta gelirli, hem kiracı olarak hem potansiyel alıcı olarak çift taraflı baskı altında. Fiyat seviyesi, kredi maliyeti ve gelir yapısı bir araya geldiğinde, “ilk ev” kategorisi piyasadan büyük ölçüde silinmiş durumda.

5. 2026’da ne değişebilir, neye bakmak gerekiyor?

Önümüzdeki dönemde orta gelirlinin ev hayalini etkileyebilecek birkaç kritik başlık var:

1. Politika faizinin patikası
   • Merkez Bankası 2026 sonuna kadar politika faizini daha da indirmeyi hedefliyor; ancak bu düşüşün konut kredisi faizlerine ne kadar ve ne hızda yansıyacağı
   • Enflasyon kontrol altına alınmadan hızlı faiz indirimi, kur ve fiyat istikrarı üzerinden yeni şoklar yaratabilir; bu da yine konut fiyatlarını ve kira enflasyonunu tetikleyebilir.
2. Hedefli kredi programları ve ilk ev destekleri
   • “İlk evim” benzeri, sadece evi olmayan hanelere yönelik düşük faizli ve uzun vadeli programların kapsamı genişlerse, orta gelirlinin piyasaya geri dönüşü mümkün.
   • Ancak bunların da konut arzı artırılmadan yapılması, fiyatları yeniden şişirme riski taşıyor.
3. Erişilebilir konut ve sosyal konut üretimi
   • Sektörün kendi içinde de bir mutabakat var: Orta gelirli için fiyatı, ödeme planı ve lokasyonu gerçekçi projeler üretilmezse, lüks ve yatırım odaklı segmentin dışına taşamayan bir piyasa yapısı kalıcı hale gelecek.
4. Ücret politikası ve gelir dağılımı
   • Asgari ücret ve kamu maaş zamları, konut maliyet artışını yakalayamadığı sürece “ev sahibi olma” hikâyesi giderek daha dar bir kesimin ayrıcalığı haline geliyor.
   • Emekli ve düşük ücret grubunda alım gücünün daha da gerilemesi, konut piyasasında talebin üst gelir ve yatırımcıya sıkışmasını pekiştiriyor.

Sonuç: Sorun tek başına faiz değil, denklem komple bozuk

Sözcü’deki haberin başlığı aslında denklemi net özetliyor: Ev pahalı, faiz yüksek, ücret düşük. Ancak analiz ettiğimizde görüyoruz ki:

• Konut fiyatları, enflasyonun üzerinde olmasa bile çok yüksek bir seviyeye yerleşmiş durumda.
• Ücretler, özellikle kira ve gıda enflasyonunun baskısı altında, konut birikimi yapmaya alan bırakmıyor.
• Faiz cephesinde kısmi geri çekilmeye rağmen, kredi oranları ve taksit tutarları orta gelirlinin bütçesiyle uyumsuz.
• Kredi sınırları ve mevduat faizi yarışında ise bankaların iştahı temkinli, dolayısıyla finansman penceresi dar.

Bu kombinasyon değişmeden, 2026’da da orta gelirli için “ev hayali”; kampanya afişlerinde, lansman videolarında ve siyasi söylemlerde bolca yer bulacak ama gerçek hayatta sınırlı sayıda hanenin erişebildiği bir ayrıcalık olarak kalma riskini taşıyor.