İstanbul’da sosyal kira 10 bin TL, Konya’da ortalama 25 bine dayandı: Kiralık sosyal konut neden sadece bir şehirde?

Türkiye’de yıllardır konuşulan konut krizinde yeni bir dönem İstanbul’da başlıyor. İlk kez satış yerine kiralama esasına dayanan sosyal konut uygulaması devreye alınıyor. Toplam 15 bin konutun kiralık olarak dar gelirli vatandaşlara sunulması öngörülürken, ilk etapta tamamlanan 1.071 konut için başvurular 14-25 Eylül 2026 tarihleri arasında alınacak. Başvurulardan ücret alınmayacak, kura ve ilk teslimatlar ise ekim ayında gerçekleştirilecek.

Konutlar üç yıllığına kiralanacak. İstanbul’un Ataşehir, Sancaktepe, Ümraniye, Üsküdar, Maltepe, Tuzla, Kartal, Başakşehir, Gaziosmanpaşa, Beyoğlu, Güngören ve Arnavutköy ilçelerini kapsayan sistemde 1+1 daireler 10 bin, 2+1’ler 12 bin, 3+1’ler 15 bin, 4+1’ler ise 18 bin liradan başlayan fiyatlarla kiraya verilecek.

Başvuru için 18 yaşını tamamlamış ve evli Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olma, en az bir yıldır İstanbul’da ikamet etme, başvuru sahibi veya eşinin tapuda kayıtlı bağımsız konutunun bulunmaması ve son 12 aylık ortalama hane gelirinin 100 bin lirayı aşmaması şartı aranacak. Üç yıl sonunda mevcut hak sahibinin yerine yeniden kura yoluyla başka bir vatandaşın konuta yerleştirilmesi planlanıyor.

Bu yönüyle uygulama, Türkiye’nin alışılmış TOKİ modelinden önemli ölçüde ayrılıyor. Vatandaşın mutlaka konut satın almasına ve uzun yıllar borçlanmasına dayanmayan sistem, doğrudan “ulaşılabilir kiralık konut” üretmeyi amaçlıyor.

Ancak önemli bir soru ortada duruyor: Barınma sorunu yalnızca İstanbul’da mı yaşanıyor?

Konya’da bir yıllık kira artışı yüzde 20,9

Veriler bunun böyle olmadığını açık biçimde ortaya koyuyor.

En güncel resmi kira göstergelerinden Yeni Kiracı Kira Endeksi’ne göre, Temmuz 2026 itibarıyla Türkiye genelinde yeni kiracıların ödediği kiralar bir yılda yüzde 28,4 arttı. İstanbul’daki artış yüzde 32,4 olurken, Konya-Karaman bölgesindeki yıllık artış yüzde 20,9 olarak kaydedildi.

Yüzde 20,9’un İstanbul’daki artıştan düşük olması Konya’da kira probleminin ortadan kalktığı anlamına gelmiyor. Çünkü artış oranının yanında artık ulaşılan fiyat seviyesine ve hane gelirlerine de bakmak gerekiyor.

Eylül ayına girilirken Konya’daki güncel kiralık konut ilanlarında ortalama kira yaklaşık 24 bin 738 TL, ortalama metrekare kira bedeli ise 190 TL seviyesinde bulunuyor. Aynı piyasa verilerinde metrekare kira bedelinin son 12 ayda yüzde 17,6 arttığı görülüyor. Selçuklu’da metrekare kiraları yaklaşık 186, Meram’da 184, Karatay’da ise 179 liraya ulaşmış durumda.

Farklı metodolojiler nedeniyle araştırmalar arasında oran farklılıkları bulunuyor. Konya Emlakçılar Odası Başkanı Abdullah Çiftçi de haziran ayında yaptığı değerlendirmede kentte son bir yıllık kira artışını yüzde 30-35 aralığında ifade etmişti.

Dolayısıyla hangi gösterge esas alınırsa alınsın ortak sonuç değişmiyor: Konya’da kiralar yükselmeye devam ediyor ve ücretlerle kira arasındaki mesafe giderek dar gelirli aleyhine açılıyor.

Bir asgari ücretin yüzde 88’i yalnızca kiraya gidiyor

2026 yılı için net asgari ücret 28 bin 75 lira 50 kuruş.

Konya’daki yaklaşık 24 bin 738 liralık ortalama ilan kirası esas alındığında, tek asgari ücretle çalışan bir kişinin gelirinin yaklaşık yüzde 88’i yalnızca kiraya gidiyor.

Bu hesaba elektrik, doğal gaz, su, ulaşım, gıda, eğitim, sağlık, giyim ya da çocuk giderleri dahil değil.

İki kişinin asgari ücretle çalıştığı bir hanede tablo nispeten değişse de kira yine toplam hane gelirinin yaklaşık yüzde 44’üne karşılık geliyor. Üstelik bu hesap depozito, emlakçı komisyonu, taşınma gideri ve apartman aidatını içermiyor.

İstanbul’da uygulanacak sosyal konut tarifesi Konya piyasasıyla yan yana konulduğunda aradaki fark daha görünür hale geliyor:

Örneğin 2+1 sosyal konutta belirlenen 12 bin liralık bedel, Konya’daki genel ilan ortalamasının yaklaşık yarısı düzeyinde. Böyle bir sistem Konya’da yeterli sayıda konutla uygulanabilse dar gelirlinin yalnızca daha düşük kiraya erişmesini sağlamakla kalmayabilir; kamu eliyle oluşturulan düşük fiyatlı stok, özel piyasadaki kira beklentilerinin üzerinde de dengeleyici baskı yaratabilir.

Konya’da sorun yalnız “ev bulmak” değil, ödenebilir ev bulmak

Burada önemli bir ayrım yapmak gerekiyor.

Konya’da genel anlamda hiç kiralık konut bulunamadığını söylemek mevcut verilerle doğru değil. Kentte sektör temsilcileri de kiralık konut stokunun bulunduğunu belirtiyor. Güncel bir büyük ilan platformunda 500’ün üzerinde kiralık konut ilanı yer alıyor.

Ancak esas sorun artık “kiralık ev var mı?” sorusundan “gelirime uygun kiralık ev var mı?” sorusuna dönüşmüş durumda.

Özellikle üniversite öğrencileri, yeni evlenen çiftler, tayinle Konya’ya gelen memurlar, emekliler ve tek gelirli aileler bakımından mesele konutun fiziksel olarak bulunmasından çok, bütçeye uygun konutun bulunabilmesi.

Nitekim üniversite şehirlerine ilişkin Temmuz 2026 verilerinde Konya’da öğrencilerin ağırlıklı tercih ettiği 1+1 konutlarda ortalama kira 18 bin 335 TL olarak hesaplandı.

Dolayısıyla Konya açısından daha doğru tanım bir “konut yokluğu”ndan ziyade giderek ağırlaşan bir ödenebilir konut problemi.

Ev almak ise kiralamaktan çok daha uzak bir hedef

Kiralardaki tablo ağır ama konut satın almak isteyen ücretli aile açısından durum daha da zor.

Konya’da Ağustos 2026 itibarıyla ilan bazlı ortalama konut metrekare fiyatı 30 bin 977 TL, ortalama konut fiyatı ise yaklaşık 4 milyon 646 bin 550 TL seviyesinde. Son 12 aylık fiyat artışı yüzde 22,4 olarak hesaplanıyor. Selçuklu’da ortalama konut fiyatı 5,3 milyon lirayı, Meram’da ise 5,5 milyon lirayı aşmış durumda.

Resmi fiyat endeksi de yönü doğruluyor. Temmuz 2026 itibarıyla Konya-Karaman bölgesinde konut fiyatları yıllık yüzde 17,7 arttı.

Rakamı bir ailenin geliri üzerinden okumak ise çok daha çarpıcı.

Konya’daki 4 milyon 646 bin liralık ortalama ilan fiyatındaki bir ev, yaklaşık 165 aylık net asgari ücrete denk geliyor. Başka bir ifadeyle asgari ücretli bir çalışan, tek kuruş yemeden, içmeden, kira ödemeden ve başka hiçbir harcama yapmadan maaşının tamamını biriktirse dahi bugünkü fiyat değişmeden kaldığı varsayımıyla yaklaşık 13 yıl 10 ay sonra bu konutu satın alabiliyor.

Gerçek yaşamda bunun mümkün olmadığı ortada.

Gelirin örneğin yüzde 30’unun konut almak amacıyla biriktirildiği varsayıldığında aynı tutara ulaşmak yaklaşık 46 yıl sürüyor. Bu hesapta konut fiyatlarının artmadığı, enflasyonun bulunmadığı ve herhangi bir finansman maliyetinin olmadığı gibi gerçek dışı ölçüde iyimser varsayımlar da var.

Yani mesele artık yalnızca “konut fiyatları yüksek” meselesi değil. Düzenli çalışan, maaş alan sıradan bir hanenin mülk edinme kapasitesi ile konutun piyasa değeri arasındaki bağ kopuyor.

Türkiye’de her dört kişiden biri kiracı

Sorun küçük bir kesimi de ilgilendirmiyor.

Son açıklanan yaşam koşulları verilerinde Türkiye’de oturduğu konutun sahibi olanların oranı yüzde 57,1 olurken, kiracıların oranı yüzde 27 olarak belirlendi. Hanelerin yalnızca yüzde 15,3’ü konut masraflarının kendilerine yük getirmediğini belirtirken, yüzde 71,8’i konut giderlerinin “biraz”, yüzde 12,9’u ise “çok” yük getirdiğini söyledi.

Dolayısıyla kira politikası milyonlarca insanı doğrudan ilgilendiren bir sosyal politika alanı.

Konut piyasasındaki bir başka dikkat çekici gösterge de satın alma biçimi. Temmuz ayında Türkiye genelinde 123 bin 603 konut satılırken bunların yalnızca 23 bin 888’i ipotekli satışlardan oluştu. Toplam satışların yüzde 80,7’si ipotek dışı yöntemlerle gerçekleştirildi.

Bu veri tek başına konutları kimin satın aldığını göstermiyor. Ancak krediyle konuta erişimin sınırlı olduğu, nakit veya başka finansman imkanlarına sahip kesimlerin piyasada çok daha güçlü konumda bulunduğu bir yapıya işaret ediyor.

Konut barınma hakkından yatırım aracına dönüşüyor

Asıl tartışılması gereken nokta da burada başlıyor.

Konut ekonomik açıdan elbette bir mal varlığı ve yatırım aracı olabilir. Ancak konutun öncelikli işlevi insanların barınmasıdır.

Ücret artışlarının konut değerleri ve kiraları yakalayamadığı bir düzende bu denge bozuluyor. İlk evini almak isteyen çalışan, emekli veya genç aile piyasadan uzaklaşırken; birden fazla konut alabilecek sermayeye sahip kesim açısından konut, değerini koruyan ve her ay kira geliri sağlayan bir varlığa dönüşüyor.

Bu aşamadan sonra konut piyasasındaki gelir ilişkisi yalnızca “yatırım” kavramıyla açıklanamaz hale geliyor. Bir tarafta gelirinin yarısını, hatta tek maaşlı hanelerde neredeyse tamamını barınmak için vermek zorunda kalan kiracı; diğer tarafta sahip olduğu gayrimenkul üzerinden sürekli gelir sağlayan mülk sahibi bulunuyor.

Barınma hakkının tamamen piyasa fiyatına bırakılması, konutu zamanla kiracıdan mal sahibine sürekli gelir transferi sağlayan bir mekanizmaya dönüştürme riski taşıyor. Toplumda “konutun yatırım aracından sömürü aracına dönüştüğü” yönündeki eleştirilerin güçlenmesinin nedeni de esasen bu gelir ve mülkiyet ayrışması.

Sorun mülk sahibinin kira geliri elde etmesi değil; bir vatandaşın ikinci, üçüncü veya beşinci konutunu yatırım amacıyla satın alabildiği bir piyasada, çalışan bir başka vatandaşın hayatı boyunca ilk konutuna ulaşamayacak noktaya gelmesi.

Kiralık sosyal konut neden Konya’da da uygulanmasın?

İstanbul’daki uygulamanın en önemli tarafı tam da burada ortaya çıkıyor.

Devlet ilk defa vatandaşa yalnızca “ev satın almanın yolunu” göstermiyor; “ev satın alamıyorsan insanca ve ödenebilir bir bedelle kirada yaşayabilmelisin” anlayışını da sosyal konut politikasına dahil ediyor.

Fakat barınma meselesi İstanbul sınırlarında bitmiyor.

Konya; üniversiteleri, sanayisi, kamu çalışanları, sürekli değişen öğrenci nüfusu, genç aileleri ve merkez ilçelerde büyüyen konut talebiyle kiralık sosyal konut modelinin uygulanabileceği kentlerin başında geliyor.

Üstelik İstanbul için belirlenen 10-18 bin liralık sosyal kira seviyeleri ile Konya’daki 20-25 bin lira bandına ulaşmış piyasa kiraları karşılaştırıldığında, böyle bir modelin yalnızca en pahalı şehirler için değil, Anadolu büyükşehirleri için de anlamlı olduğu görülüyor.

Kiralık sosyal konutların Konya’da Selçuklu, Karatay ve Meram başta olmak üzere toplu ulaşım hatlarına, üniversitelere, sanayi bölgelerine ve kamu kurumlarına erişimin güçlü olduğu alanlarda planlanması; gençlere, emeklilere, yeni evlenenlere, dar ve orta gelirli çalışanlara ayrılmış kontenjanların oluşturulması düşünülebilir.

Üç yıllık dönüşümlü kiralama modeli de aynı konutun sürekli tek hanede kalması yerine, zaman içerisinde çok daha fazla ailenin destekten yararlanmasına imkan verebilir.

Elbette birkaç yüz ya da birkaç bin konut tek başına kira sorununu ortadan kaldırmaz. Gerçek bir piyasa etkisi için sürekli ve yeterli miktarda sosyal kiralık konut stoku oluşturulması gerekir.

Ancak İstanbul’da atılan adım önemli bir gerçeği kabul etmiş durumda: Türkiye’de herkesin piyasa koşullarında konut satın alabilecek gelir ve serveti bulunmuyor.

Şimdi cevaplanması gereken soru şu:

Konut almak artık milyonlarca ücretli için erişilemez hale geldiyse, devletin görevi yalnızca satılık sosyal konut üretmek mi olmalı; yoksa Konya dahil 81 ilde vatandaşın gelirine uygun, uzun vadeli ve güvenli biçimde yaşayabileceği kiralık sosyal konut stoku da oluşturulmalı mı?

Bugünkü fiyatlar bu sorunun artık ertelenemeyeceğini gösteriyor.