TCMB’den dikkat çeken kira analizi: Deprem konutları arttıkça kira enflasyonu yavaşlıyor

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, konut arzındaki değişimin kira enflasyonu üzerindeki etkilerine ilişkin dikkat çekici bir analiz yayımladı.

TCMB’de araştırmacı olarak görev yapan Ali Arda Dalseçkin, Süreyya Güder Köşgeroğlu ve Muhammed Hamza Kayrıcı tarafından hazırlanan “Deprem Bölgesi Konut Arzı ve Bölgesel Kira Enflasyonu Gelişmeleri” başlıklı çalışmada, 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından yaşanan konut kaybından yeniden imar sürecine, göç hareketlerinden bölgesel kira artışlarına kadar geçen dönem incelendi.

Analizde, dezenflasyon sürecinde en fazla katılık gösteren kalemlerden birinin kira olduğuna dikkat çekilirken, 6 Şubat depremlerinin kira piyasasında oluşturduğu etkinin yalnızca afet bölgesiyle sınırlı kalmadığı ortaya konuldu.

Deprem konut stokunu azalttı, kiraları hızla yükseltti

6 Şubat 2023 depremleri sonrasında afet bölgesinde konut stokunun önemli ölçüde azalması, kiralık konut arzında ciddi daralmaya yol açtı.

TCMB araştırmacılarının değerlendirmesine göre bu gelişme, deprem illerindeki kira fiyatlarının hızlı şekilde yükselmesinde önemli rol oynadı.

Ancak depremin konut ve kira piyasasına etkisi afet bölgesinin sınırlarını aştı.

Deprem sonrasında bölgeden diğer şehirlere gerçekleşen yoğun göç hareketleri, göç alan illerde kiralık konuta yönelik talebi artırırken bu şehirlerde de kira fiyatlarının yükselmesine neden oldu.

Depremden göç alan illerde kiralar daha fazla arttı

Analizde, Akgündüz ve Kayrıcı tarafından 2026 yılında gerçekleştirilen bir çalışmanın sonuçlarına da yer verildi.

Çalışmaya göre depremin kira fiyatları üzerindeki dolaylı etkisinin Türkiye genelinde aynı olmadığı belirlendi.

Özellikle deprem bölgesine coğrafi olarak yakın olan veya geçmiş yıllarda deprem illeriyle güçlü göç ilişkilerine sahip şehirlerde kira artışlarının daha yüksek olduğu tespit edildi.

Bu kapsamda depremden kira piyasası açısından önemli ölçüde etkilenen iller şöyle sıralandı:

Ankara, Antalya, Aydın, Batman, Bursa, Karaman, Kayseri, Konya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Niğde, Sivas ve Van.

Böylece Konya ve Karaman’ın da 6 Şubat depremlerinin kira piyasasına dolaylı etkisinin belirgin biçimde hissedildiği şehirler arasında bulunduğu ortaya konuldu.

Konut arzında devreye kamu girdi

Depremin neden olduğu konut kaybının giderilmesi amacıyla afet bölgesinde geniş çaplı bir yeniden imar süreci başlatıldı.

Özellikle Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) öncülüğünde gerçekleştirilen projelerle deprem konutlarının yapımı hızlandırıldı.

TCMB analizinde yer alan verilere göre, tamamlanan deprem konutlarının sayısı 2025 yılı başında yaklaşık 201 bin seviyesindeyken yıl sonunda yaklaşık 434 bine yükseldi.

Konut üretimindeki artışın boyutu, TOKİ’nin deprem öncesindeki üretim performansıyla karşılaştırıldığında daha net ortaya çıkıyor.

TOKİ’nin deprem öncesindeki üç yıllık dönemde Türkiye genelinde ürettiği konut sayısının yaklaşık 213 bin olduğu belirtilirken, yalnızca deprem bölgesindeki yeniden yapılanma kapsamında 2025 yılı sonuna kadar tamamlanan konut sayısının bunun iki katını aşması dikkat çekti.

Yapı kullanım izinlerinde deprem bölgesinin payı yüzde 20’yi geçti

Yeniden imar faaliyetlerinin oluşturduğu konut arzı artışı, yalnızca tamamlanan TOKİ konutlarında değil, yapı kullanım izinlerinde de görüldü.

Deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı payın afet öncesinde ortalama yüzde 12 civarında olduğu belirtilirken, bu oran 2025 yılında yüzde 20’nin üzerine çıktı.

Bu gelişme, afet bölgesinde konut stokunun yeniden oluşturulmasına yönelik çalışmaların ulaştığı ölçeği ortaya koyan göstergelerden biri olarak değerlendirildi.

Konut teslimleri hızlandı, kira enflasyonu yavaşlamaya başladı

TCMB araştırmacıları daha sonra konut arzındaki bu güçlü artışın kira fiyatlarına nasıl yansıdığını inceledi.

İller üç ayrı grupta değerlendirildi:

• Deprem bölgesindeki iller,
• Deprem nedeniyle kira fiyatlarının belirgin şekilde etkilendiği iller,
• Diğer iller.

Çevrim içi kiralık konut ilan fiyatlarından yararlanılarak gerçekleştirilen karşılaştırmada dikkat çekici sonuçlara ulaşıldı.

Deprem illerinde kira enflasyonu 2023 ve 2024 yıllarında diğer iki şehir grubunun belirgin şekilde üzerinde gerçekleşti.

Ancak deprem konutlarının tesliminin hız kazandığı 2025 yılından itibaren kira enflasyonunda yavaşlama başladı.

TCMB araştırmacılarının değerlendirmesine göre bu tablo, deprem nedeniyle konut arzının azalmasıyla hızlanan kira artışlarının, yeni konutların piyasaya girmesiyle birlikte ivme kaybettiğine işaret ediyor.

2026’da dikkat çeken yeni tablo

Analizin en dikkat çekici sonuçlarından biri ise kira enflasyonundaki değişimin yalnızca deprem bölgesinde görülmemesi oldu.

Deprem nedeniyle göç alan ve kira fiyatları dolaylı şekilde etkilenen illerde kira enflasyonu 2024 ve 2025 yıllarında diğer şehirlerle yakın seviyelerde seyretti.

Ancak 2026 yılında bu illerde kira enflasyonunun diğer illere göre belirgin biçimde daha düşük gerçekleştiği tespit edildi.

Bu kategoride Konya ve Karaman’ın yanı sıra Ankara, Antalya, Aydın, Batman, Bursa, Kayseri, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Niğde, Sivas ve Van bulunuyor.

Konya ve Karaman açısından neden önemli?

TCMB araştırmacıları bu gelişmenin altında geri göç hareketinin bulunabileceğini değerlendiriyor.

Deprem sonrasında afet bölgesinden ayrılan vatandaşların bir bölümü Konya, Karaman ve diğer şehirlere yerleşmiş, bu durum söz konusu kentlerde kiralık konut talebini artırmıştı.

Deprem bölgesinde yeni konutların teslim edilmesi ve yaşam alanlarının yeniden oluşturulmasıyla birlikte vatandaşların kademeli şekilde memleketlerine dönmesinin, göç alan kentlerdeki kiralık konut talebini azaltıyor olabileceği değerlendiriliyor.

Dolayısıyla deprem bölgesinde yapılan yeni konutların kira piyasasına etkisi yalnızca Hatay, Kahramanmaraş, Adıyaman veya Malatya gibi doğrudan afet yaşayan şehirlerde değil, Konya ve Karaman gibi deprem sonrasında göç alan kentlerde de hissediliyor.

Geri dönüşler konut teslimlerinden daha geç gerçekleşebilir

TCMB analizinde geri göç sürecinin bir anda gerçekleşmesinin beklenmemesi gerektiğine de işaret edildi.

Bir konutun tamamlanmasıyla bir hanenin deprem bölgesine geri dönme kararı aynı anda gerçekleşmeyebiliyor.

Ailelerin eğitim, çalışma hayatı, çocukların düzeni, sosyal çevre ve diğer ekonomik şartları geri dönüş kararının zamanlamasını etkileyebiliyor.

Bu nedenle deprem bölgesindeki konut arzı artışının göç alan şehirlerin kira piyasasına etkisinin gecikmeli şekilde ortaya çıkabileceği değerlendiriliyor.

2026 yılında dolaylı etkilenen şehirlerde kira enflasyonunun daha düşük seyretmesi de bu gecikmeli etkinin görünür hale gelmeye başladığı şeklinde yorumlandı.

İnşaat kapasitesi artık deprem bölgesi dışına yöneliyor

Araştırmada önümüzdeki döneme ilişkin önemli bir başka gösterge olarak inşaat sektörü istihdamındaki değişime dikkat çekildi.

Deprem konutu projelerinin büyük ölçüde tamamlanmaya başlamasıyla birlikte afet bölgesinde inşaat sektörü istihdamında gerileme görülürken, deprem bölgesinin dışındaki şehirlerde inşaat istihdamının hızlı biçimde arttığı belirtildi.

Bu gelişme, son birkaç yılda afet bölgesinde yoğunlaşan inşaat kapasitesinin Türkiye’nin diğer bölgelerine doğru kaymaya başladığına işaret ediyor.

TCMB araştırmacılarına göre bu yön değişimi, konut arzında yaşanan artışın ilerleyen dönemde daha geniş bir coğrafyaya yayılması bakımından önem taşıyor.

Konut arzındaki artış kiraları baskılayabilir

Analizin ortaya koyduğu temel sonuçlardan biri de konut arzı ile kira enflasyonu arasındaki güçlü ilişki oldu.

6 Şubat depremleriyle birlikte konut stokunun aniden azalması, bir taraftan afet illerinde kira fiyatlarını artırırken diğer taraftan göç alan şehirlerde talep baskısı oluşturdu.

Ancak kamu öncülüğünde gerçekleştirilen büyük ölçekli konut üretiminin ardından bu süreç ters yönde işlemeye başladı.

Yeni konutların teslim edilmesi deprem bölgesindeki arz açığını azaltırken, geri göç hareketlerinin de daha önce göç alan şehirlerdeki talep baskısını hafifletebileceği değerlendiriliyor.

TCMB araştırmacıları: Etki deprem konutlarının teslimiyle sınırlı kalmayabilir

Çalışmada önümüzdeki döneme ilişkin beklentiler de ortaya konuldu.

Deprem bölgesindeki konut arzındaki artışın hem doğrudan deprem yaşayan illerde hem de göç yoluyla dolaylı biçimde etkilenen şehirlerde kira artışlarını baskılamaya devam edebileceği değerlendirildi.

Geri göç sürecinin zamana yayılması ve inşaat kapasitesinin Türkiye’nin diğer şehirlerine yönelmesi nedeniyle yeniden imar çalışmalarının kira enflasyonu üzerindeki etkisinin yalnızca deprem konutlarının teslim edildiği dönemle sınırlı kalmayabileceğine işaret edildi.

Analizin genel sonucunda, konut arzındaki iyileşmenin önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyen temel unsurlardan biri olabileceği vurgulandı.

6 Şubat depremlerinden sonra ortaya çıkan tablo, konut arzının yalnızca barınma açısından değil, enflasyonla mücadele bakımından da kritik öneme sahip olduğunu bir kez daha ortaya koydu.