Nöbetçi Eczaneler
Emlak sektöründe kayıt dışılığın önüne geçilmesi, tüketici mağduriyetlerinin azaltılması ve spekülatif fiyat hareketlerinin engellenmesi amacıyla devreye alınan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, satılık taşınmaz ilan piyasasında etkisini göstermeye başladı. Sistemin satılık taşınmaz ilanları için zorunlu hale gelmesinin ardından Türkiye genelinde ilan sayısı yüzde 26 azaldı.
Ticaret Bakanlığı tarafından hayata geçirilen uygulama, emlak ilanlarında yetki doğrulamasını esas alıyor. Böylece taşınmaz sahibinin bilgisi ve onayı dışında ilan açılmasının, aynı taşınmazın farklı kişilerce tekrar tekrar ilana konulmasının ve gerçeği yansıtmayan fiyatlarla piyasa algısı oluşturulmasının önüne geçilmesi hedefleniyor.
Kiralık ilanlarla başladı, satılık ilanlara genişletildi
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, ilk olarak kiralık taşınmaz ilanları için 1 Ocak 2025’te uygulanmaya başladı. Sistemin ikinci aşamasına ise 15 Şubat’ta geçildi. Bu tarihten itibaren satılık taşınmaz ilanları için de doğrulama zorunlu hale getirildi.
Yeni sistemle birlikte taşınmaz sahipleri, mülklerini doğrudan kendileri ilana koyabiliyor. Ayrıca mal sahipleri, birinci derece yakınları aracılığıyla da ilan yayımlatabiliyor. Bunun yanında e-Devlet üzerinden kendilerine ait taşınmazı seçerek, satış ilanı vermesi için emlak işletmelerine yetki tanımlayabiliyor.
Yetkilendirme süreciyle birlikte emlak işletmelerinin, taşınmaz sahibinden onay almadan ilan yayımlamasının önüne geçiliyor. Taşınmaz sahibi tarafından verilen yetki en fazla 3 ay süreyle geçerli oluyor. Sürenin dolmasının ardından yetki, ihtiyaç halinde yeniden uzatılabiliyor.
Doğrulanmış ilanlarda özel ibare yer alıyor
Sistem kapsamında doğrulama işlemi tamamlanan ilanlarda, EİDS yetki doğrulamasının yapıldığını gösteren logo veya ibare kullanılıyor. Bu uygulama sayesinde tüketiciler, karşılaştıkları ilanın taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilmiş kişi ya da kurum aracılığıyla yayımlandığını görebiliyor.
Uygulamanın özellikle sahte hesaplar üzerinden açılan ilanlar, gerçekte satışta olmayan taşınmazlar, aynı konut için birden fazla fiyatla yayımlanan mükerrer ilanlar ve kayıt dışı aracılık faaliyetleri üzerinde etkili olduğu belirtiliyor.
İlan sayısı 415 bin 618 azaldı
Yapay zeka destekli gayrimenkul değerleme ve piyasa analizi alanında faaliyet gösteren Endeksa’nın verilerine göre, EİDS’in satılık ilanlar için zorunlu hale geldiği 15 Şubat’tan 9 Haziran’a kadar geçen sürede Türkiye genelindeki tüm platformlarda yer alan satılık konut ilanı sayısı belirgin şekilde geriledi.
Bu süreçte satılık konut ilanı sayısı 1 milyon 618 bin 875’ten 1 milyon 203 bin 257’ye düştü. Böylece piyasadaki ilan sayısı 415 bin 618 azalmış oldu. Düşüş oranı ise yüzde 26 olarak kayıtlara geçti.
Son bir yıllık dönem dikkate alındığında da satılık taşınmaz ilan sayısında yüzde 25,4’lük gerileme yaşandığı görüldü. Bu tablo, doğrulama sisteminin yalnızca kısa vadeli değil, genel ilan stokunun niteliği üzerinde de etkili olduğunu ortaya koydu.
Sahte ve mükerrer ilanlar temizlendi
Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, sistemin ilan piyasasında önemli bir normalleşme sağladığını belirtti. Öğüt, EİDS uygulamasıyla birlikte yetkisiz, mükerrer ve gerçeği yansıtmayan ilanların önemli ölçüde temizlendiğini ifade etti.
Şubat ayında satılık konut ilan stokunda yüzde 20 düzeyinde bir normalleşme beklediklerini hatırlatan Öğüt, haziran verilerinin bu öngörünün üzerinde bir düşüşe işaret ettiğini söyledi. Öğüt’e göre sistem, ilan stokunun daha sağlıklı ve gerçek piyasa koşullarını yansıtan bir yapıya kavuşmasını sağladı.
Bu gelişmenin hem tüketiciler hem de sektör açısından olumlu sonuçlar doğurduğu değerlendiriliyor. Tüketiciler daha güvenilir ilanlara ulaşırken, emlak piyasasında fiyat karşılaştırmalarının daha sağlıklı yapılabilmesi bekleniyor. Sektör temsilcilerine göre doğrulama sistemi, gayrimenkul piyasasının daha şeffaf ve güvenilir bir yapıya kavuşmasına katkı sağlıyor.
Yaz dönemiyle ilan girişlerinde kısmi artış başladı
İlan sayısındaki genel düşüşe rağmen, haziran ayının ilk günlerinden itibaren ilan adetlerinde sınırlı bir yükseliş eğilimi de gözlendi. Görkem Öğüt, yaz dönemine girilmesiyle birlikte gayrimenkul piyasasında mevsimsel hareketliliğin arttığını, bunun da yeni ilan girişlerine yansımasının normal olduğunu dile getirdi.
Gayrimenkul piyasasında özellikle yaz aylarında taşınma, yatırım, yazlık konut ve şehir değiştirme taleplerinin artması, ilan hareketliliğini destekleyen unsurlar arasında gösteriliyor.
Fiyat belirtmeden satış duyuruları gündemde
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman ise satılık taşınmaz ilanlarındaki düşüşün temel nedeninin EİDS uygulaması olduğunu belirtti. Büyükduman’a göre doğrulama sistemi, piyasadaki kontrolsüz ilan girişini sınırlarken, bazı satıcılar ve aracılar farklı yöntemlere yönelmeye başladı.
Büyükduman, tapuda konutun gerçek değerinin gösterilmesine yönelik düzenlemelerin de ilan piyasasındaki davranışları etkilediğini ifade etti. Bazı alıcı ve satıcıların daha düşük vergi ödemek amacıyla tapuda satış bedelini düşük gösterme eğiliminde olabildiğine dikkat çeken Büyükduman, bu nedenle ilan dışı yöntemlerin yeniden gündeme geldiğini söyledi.
Bu kapsamda, fiyat belirtilmeden sosyal medya hesapları üzerinden yapılan satış duyuruları, binalara veya dairelere branda asılması ve taşınmazın resmi ilan platformlarına konulmadan doğrudan potansiyel alıcılara ulaştırılması gibi yöntemlerin kullanıldığı belirtiliyor.
Değerleme raporu önerisi
Büyükduman, her satış işlemi için değerleme raporu alınmasının piyasadaki sorunların çözümüne katkı sağlayabileceğini dile getirdi. Böyle bir uygulamanın, hem tapuda gerçek satış bedelinin gösterilmesini teşvik edebileceği hem de kamu gelir kaybının önüne geçebileceği değerlendiriliyor.
Uzmanlara göre EİDS, emlak piyasasında güvenilir ilan döneminin güçlenmesi açısından önemli bir adım olarak öne çıkıyor. Ancak uygulamanın kalıcı sonuç verebilmesi için sosyal medya ve ilan dışı satış kanallarının da yakından izlenmesi gerektiği belirtiliyor.
Piyasada daha gerçekçi veri dönemi
EİDS ile birlikte ilan sayısındaki düşüş, ilk bakışta piyasada arzın azaldığı izlenimi oluştursa da uzmanlar bunun gerçek satılık konut stokunun azaldığı anlamına gelmediğine dikkat çekiyor. Düşüşün önemli bölümünün sahte, mükerrer, yetkisiz veya fiyat manipülasyonu amacıyla açılmış ilanların sistemden çıkmasından kaynaklandığı değerlendiriliyor.
Bu nedenle yeni dönemde satılık taşınmaz ilan verilerinin piyasa gerçeklerini daha sağlıklı yansıtması bekleniyor. Doğrulanmış ilan yapısının yaygınlaşmasıyla birlikte hem alıcıların hem de satıcıların daha güvenli bir zeminde işlem yapması hedefleniyor.