Nöbetçi Eczaneler
Anayasa Mahkemesi, Türk Medeni Kanunu’nun hisseli taşınmazlarda önalım hakkını düzenleyen hükümlerine ilişkin yapılan başvuruları karara bağladı. Mahkeme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ve hâkime dava konusu taşınmaz payının rayiç bedelini belirleme yetkisi veren düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı buldu.
16 Temmuz 2026 tarihinde verilen, 2026/23 esas ve 2026/162 karar sayılı hüküm, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı.
Karar kapsamında yalnızca rayiç bedel uygulaması değil, bu bedelin belirlenmesi ve mahkemeye yatırılmasına ilişkin bağlantılı hükümler de iptal edildi. Yüksek Mahkeme, iptalin uygulanmasıyla oluşabilecek hukuki boşluğun giderilmesi için kararın yürürlüğünü dokuz ay erteledi.
Önalım hakkı nedir, kimler kullanabilir?
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre, paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşların önalım hakkı bulunuyor.
Hukukta şufa hakkı olarak da bilinen bu düzenleme, hissedarların taşınmazda üçüncü bir kişinin ortak olmasına karşı belirli yasal koşullar altında öncelikli satın alma hakkını kullanabilmesini sağlıyor.
Örneğin üç kardeşe miras kalan bir tarlada kardeşlerden biri hissesini dışarıdan bir kişiye sattığında, diğer kardeşler yasal koşulların bulunması hâlinde önalım davası açabiliyor.
Bu hak yalnızca tarım arazilerini değil, paylı mülkiyet kapsamındaki evleri, arsaları, iş yerlerini ve diğer taşınmazları da ilgilendiriyor.
Önalım hakkının kullanılması için payın üçüncü kişiye satılması, yasal sürelerin gözetilmesi ve ilgili davanın açılması gerekiyor. Anayasa Mahkemesinin son kararı, bu hakkın varlığını ortadan kaldırmıyor; hakkın kullanılması sırasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin kuralları etkiliyor.
Hâkim tarafından rayiç bedel belirlenmesini öngören düzenleme iptal edildi
Hisseli taşınmazlarda önalım davalarının nasıl yürütüleceği, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde düzenleniyor.
24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik öncesinde, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemece belirlenen yere yatırması öngörülüyordu.
Yapılan değişiklikle bu sistem değiştirilmiş, taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi ve önalım hakkı sahibinin bu tutarı yatırması esası benimsenmişti.
Düzenleme kapsamında hâkimin belirlediği rayiç bedelin ve tapu giderlerinin verilen kesin süre içerisinde nakden yatırılması zorunlu tutulmuştu.
Süresi içerisinde ödeme yapılmaması durumunda, davacı paydaş adına taşınmaz hissesinin tesciline karar verilemiyordu.
Düzenlemede ayrıca yatırılan bedelin nemalandırılması ve hükmün kesinleşmesinin ardından getirileriyle birlikte ilgili kişiye ödenmesi hükme bağlanmıştı.
İptal edilen düzenleme ne öngörüyordu?
2025 yılında değiştirilen Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında şu ifadeler yer alıyordu:
“Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”
Anayasa Mahkemesi, söz konusu düzenlemeyi mülkiyet hakkı ve tarafların menfaatleri arasında kurulması gereken denge yönünden inceledi.
Anayasa Mahkemesi neden iptal kararı verdi?
Yüksek Mahkeme, önalım hakkının satıcı, alıcı ve önalım hakkını kullanmak isteyen diğer paydaş olmak üzere üç tarafın menfaatlerini ilgilendirdiğine dikkat çekti.
Kararın gerekçesinde, önalım hakkının temelinde üçüncü kişinin kabul ettiği satış koşullarının önalım hakkı sahibi tarafından üstlenilmesinin bulunduğu belirtildi.
Hâkimin belirleyeceği rayiç bedelin esas alınması ise tarafların satış sözleşmesinde kararlaştırdıkları bedelden farklı bir tutarın gündeme gelmesine yol açabiliyordu.
AYM, bedelin bu şekilde belirlenmesinin taraflardan biri bakımından ölçüsüz sonuçlar doğurabilme ihtimalini değerlendirdi.
Mahkeme, mülkiyet hakkının korunması bakımından devletin yalnızca haklara müdahaleden kaçınmakla değil, özel kişiler arasındaki ilişkilerde adil dengeyi sağlayacak hukuki düzenlemeleri oluşturmakla da yükümlü olduğuna işaret etti.
Bu çerçevede rayiç bedelin esas alınmasını öngören hüküm, Anayasa’nın 5. ve 35. maddeleri yönünden incelenerek iptal edildi.
Hangi ifadeler iptal edildi?
Anayasa Mahkemesi, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan bazı ifadelerin yanı sıra fıkranın kalan bölümünün de uygulanma imkânı kalmadığı gerekçesiyle iptaline hükmetti.
| İptal edilen düzenleme | Kararın kapsamı |
| “Rayiç bedeli” | Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal edildi |
| “Gecikmeksizin” | Bağlantılı hüküm nedeniyle iptal edildi |
| “Kesin süre” | Bağlantılı hüküm nedeniyle iptal edildi |
| 734. maddenin ikinci fıkrasının kalan kısmı | Uygulanma imkânı kalmadığı için iptal edildi |
| Geçici 1. maddenin ikinci fıkrası | Önceki davalara uygulanmayı düzenleyen hüküm iptal edildi |
Kararda rayiç bedel ibaresinin iptali oyçokluğuyla kabul edildi. Diğer bağlantılı hükümlerin iptaline ise oybirliğiyle karar verildi.
137 milletvekili ve çok sayıda mahkeme başvurdu
Düzenlemenin Anayasa’ya uygunluğu, hem yerel mahkemeler tarafından yapılan itiraz başvurularıyla hem de milletvekillerinin açtığı iptal davasıyla Yüksek Mahkemenin gündemine taşındı.
137 milletvekilinin imzasıyla yapılan başvuruda, söz konusu hükümlerin mülkiyet hakkı ve hukuk devleti ilkesi bakımından Anayasa’ya aykırı olduğu ileri sürüldü.
Aralarında Yalova, Tarsus, İstanbul, Bodrum, Alanya, Gaziantep, Denizli ve Hatay’daki mahkemelerin de bulunduğu 13 asliye hukuk mahkemesinin itirazları aynı dosya kapsamında değerlendirildi.
Başvurularda, rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği, kesin sürenin uygulanması ve taşınmazın satış bedeli yerine farklı bir değerin esas alınmasının hukuki sonuçları tartışma konusu oldu.
AYM, başvuruları birlikte inceleyerek iptal kararına ulaştı.
İptal kararı hemen uygulanmayacak: 6 Ağustos 2027 tarihi önemli
Anayasa Mahkemesinin kararında en önemli ayrıntılardan biri, yürürlüğün dokuz ay ertelenmesi oldu.
Karar, 6 Kasım 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanmış olmasına rağmen iptal hükümleri aynı gün yürürlüğe girmedi.
Yüksek Mahkeme, hukuki boşluk oluşmaması amacıyla iptalin 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girmesine hükmetti.
Bu nedenle önalım davalarında rayiç bedelin belirlenmesini öngören mevcut düzenleme, iptal hükümleri yürürlüğe girinceye kadar uygulanmaya devam edecek.
Dokuz aylık süre içerisinde TBMM tarafından yeni bir yasal düzenleme yapılması mümkün bulunuyor.
Dolayısıyla 6 Kasım 2026 itibarıyla önalım davalarında rayiç bedel uygulamasının tamamen sona erdiğini söylemek doğru değil.
Devam eden davalar ne olacak?
Karar, hâlihazırda mahkemelerde görülen önalım davaları açısından da önem taşıyor.
AYM, 2025 yılında yapılan değişikliklerin daha önce açılmış davalarda da uygulanmasını öngören geçiş hükmünü iptal kapsamına aldı.
Ancak bu iptal de dokuz aylık yürürlük süresine tabi tutuldu.
Bu nedenle mevcut davaların tamamında bedelin kendiliğinden yeniden hesaplanacağı veya önceki kararların otomatik olarak değişeceği şeklinde bir sonuç çıkarılamıyor.
Derdest davaların durumu, iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi, olası yeni yasal düzenlemeler ve davaların usulî aşamalarına göre değerlendirilecek.
Hisseli tarla ve arsa sahipleri için karar ne anlama geliyor?
Türkiye’de miras yoluyla paylaşılan tarım arazileri, aile ortaklığındaki arsalar ve birden fazla kişinin malik olduğu taşınmazlar nedeniyle önalım davaları önem taşıyor.
Özellikle Konya gibi geniş tarım arazilerine sahip illerde, miras yoluyla oluşan hisseli mülkiyet yapıları zaman zaman pay satışları ve ortaklık uyuşmazlıklarına konu olabiliyor.
Konya’nın Çumra, Karatay, Altınekin, Cihanbeyli, Kulu, Sarayönü ve diğer tarım ilçelerinde hisseli tarla sahibi olan vatandaşlar açısından önalım hakkının nasıl kullanılacağı ve hangi bedelin yatırılacağı önem taşıyan hukuki konular arasında bulunuyor.
Anayasa Mahkemesinin son kararı, bu tür uyuşmazlıklarda bedelin belirlenmesine ilişkin yasal çerçevenin yeniden düzenlenmesi ihtiyacını gündeme getirdi.
Ancak karar, yalnızca Konya’yı veya tarım arazilerini değil, Türkiye genelindeki paylı mülkiyete konu bütün taşınmaz türlerini ilgilendiriyor.
Önalım hakkı tamamen kaldırıldı mı?
Hayır. Anayasa Mahkemesi, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde düzenlenen önalım hakkını ortadan kaldırmadı.
İptal kararı, bu hakkın kullanılması sırasında ödenecek bedelin nasıl belirleneceğine ilişkin 734. maddenin ikinci fıkrasını ve bağlantılı geçiş hükmünü kapsıyor.
Dolayısıyla hisseli taşınmazlarda paydaşların yasal koşullar altında önalım hakkını kullanabilmesi imkânı devam ediyor.
Ayrıca 2025 yılında Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinde yapılan ve önalım hakkının kullanılma süreleri gibi hususları ilgilendiren değişiklikler, bu iptal kararının konusu değil.
Mevcut düzenlemeye göre satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi hâlinde üç aylık, her durumda satıştan itibaren bir yıllık hak düşürücü süre önemini koruyor. Önceki satışlar için geçiş hükümlerinin ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor.
Bundan sonra ne olacak?
Anayasa Mahkemesinin kararıyla önalım hakkının kullanımında rayiç bedel esasını düzenleyen hükümlerin geleceği yeniden şekillendi.
Önümüzdeki dokuz aylık süreçte kanun koyucunun, satış bedeli ile taşınmazın güncel değeri arasındaki olası farklılıkları da dikkate alarak tarafların haklarını dengeleyecek yeni bir düzenleme yapıp yapmayacağı takip edilecek.
Yeni bir yasal düzenleme yapılması hâlinde, önalım davalarında yatırılacak bedelin nasıl hesaplanacağı ve devam eden davalara hangi hükümlerin uygulanacağı daha açık hâle gelebilecek.
Anayasa Mahkemesinin kararında öne çıkan temel sonuç, hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kaldırılmaması, bu hakkın kullanılmasında bedelin belirlenmesine ilişkin mevcut sistemin Anayasa’ya aykırı bulunması oldu.
Kararın 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek olması nedeniyle, özellikle devam eden önalım davalarının taraflarının ve hisseli tapu sahiplerinin bu süreçte yapılabilecek mevzuat değişikliklerini takip etmesi önem taşıyor.