Kirada yeni eşik: Yargıtay iki kritik başlıkta sınırları çizdi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira hukukunda hem ev sahiplerini hem kiracıları yakından ilgilendiren iki ayrı kararla yeni bir çerçeve ortaya koydu. İlk karar, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi kapsamında kira ilişkisinin taraflardan biri için “çekilmez hale gelmesi” durumunda sözleşmenin süre sonu beklenmeden feshedilebileceğini vurguladı. İkinci karar ise tahliye taahhütnamesi tartışmalarında, kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlenen belgenin de kiracının serbest iradesiyle verilmiş sayılması gerektiğine hükmetti.

İlk dosya, Mersin’in Anamur ilçesinde yaşanan bir kira uyuşmazlığı üzerinden Yargıtay’ın önüne geldi. Yerel mahkeme, 2022’de yapılan sözleşmeyi bir yıl dolmadan sona erdirmek isteyen ev sahibini haksız bulmuş, davayı ihtiyaç nedeniyle tahliye çerçevesinde değerlendirerek reddetmişti. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinin bağımsız bir fesih imkanı sunduğunu belirterek, “çekilmezlik hali” doğmuşsa taraflardan her birinin, yasal fesih bildirim süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman sona erdirebileceğini değerlendirdi. Kararda bu hakkın konut ve çatılı işyeri kiraları dahil her türlü kira ilişkisinde kullanılabileceği ifade edildi.

Bu kararın pratik anlamı, kira ilişkisinin yalnızca sürenin sonu geldiğinde değil, taraflardan biri açısından objektif olarak sürdürülemez hale geldiğinde de sonlandırılabilmesidir. Ancak burada önemli nokta, her anlaşmazlığın otomatik olarak “çekilmezlik” sayılmaması. Karar, taraflardan birinin artık sözleşmeyle bağlı kalmasının beklenemeyeceği ölçüde önemli bir sebebin ortaya çıkmasını esas alıyor. Dolayısıyla bu hüküm, keyfi fesih değil, olağanüstü fesih imkanı olarak öne çıkıyor. Bu yorum, Yargıtay kararının içeriğine dayanılarak yapılmaktadır.

İkinci karar ise tahliye taahhütnameleriyle ilgili tartışmalara odaklandı. Konya Ereğli’de görülen uyuşmazlıkta taraflar arasında 15 Mayıs 2022’de kira sözleşmesi imzalandı, bir gün sonra da kiracının taşınmazı 15 Mayıs 2023’te boşaltacağını belirten tahliye taahhütnamesi düzenlendi. Süre dolmasına rağmen taşınmaz tahliye edilmeyince ev sahibi icra takibi başlattı, kiracının itirazı üzerine dosya mahkemeye taşındı. Yerel mahkeme, belgenin baskı altında imzalanmış olabileceği gerekçesiyle davayı reddetti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu yaklaşımı yerinde bulmadı. Daire, kira ilişkisinin kurulduğu andan sonra alınan tahliye taahhütnamesinin kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü sayılması gerektiğini belirtti. Kararda ayrıca, kiracının taahhütname üzerindeki tarihin sonradan eklendiği ya da gerçeği yansıtmadığı yönündeki iddiasını, aynı güçte başka bir belgeyle kanıtlaması gerektiği vurgulandı. Böylece kira sözleşmesinden bir gün sonra alınmış olsa bile tahliye taahhütnamesinin otomatik biçimde geçersiz sayılamayacağı ortaya kondu.

Bu kararın kira piyasasına etkisi, özellikle “baskı altında imzaladım” savunmasının artık tek başına yeterli görülmemesi olacak. Başka bir deyişle, kiracı tahliye taahhütnamesine itiraz edecekse bunu somut ve güçlü delillerle desteklemek zorunda kalacak. Ev sahipleri açısından ise, kira ilişkisinin kurulmasından sonra düzenlenen tahliye taahhüdünün icra ve tahliye süreçlerinde daha güçlü bir dayanak haline geldiği değerlendiriliyor. Bu sonuç, kararın gerekçesinden yapılan hukuki bir çıkarımdır.

Her iki karar birlikte okunduğunda, Yargıtay’ın kira uyuşmazlıklarında şekilden çok hukuki ilişkiyi ve ispat düzenini öne çıkardığı görülüyor. Bir yandan taraflara, ilişki gerçekten sürdürülemez hale gelmişse süre beklemeden fesih yolu açılıyor; diğer yandan tahliye taahhütnamesi gibi belgelerde iddia eden tarafın bunu güçlü biçimde ispatlaması bekleniyor. Bu tablo, önümüzdeki dönemde kira davalarında hem dava stratejilerini hem de sözleşme kurulurken alınan belgelerin önemini artıracak gibi görünüyor. Bu son değerlendirme, iki kararın ortak etkisine ilişkin bir yorumdur.