TCMB araştırmasından konut piyasasına ilişkin çarpıcı sonuç: Faiz artışıyla Google aramaları ve ev fiyatları arasındaki ilişki zayıfladı

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) bünyesinde hazırlanan Ekim 2026 tarihli araştırma, Türkiye’de uygulanan parasal sıkılaştırma politikalarının konut piyasasındaki değişimle nasıl örtüştüğünü ortaya koydu. Haziran 2021-Mayıs 2026 dönemini kapsayan çalışmada, 72 farklı Google araması ile konut fiyatları ve satışları karşılaştırıldı. Araştırmaya göre, 2023 yılında başlayan faiz artışlarının ardından internette konut arama yoğunluğu ile enflasyondan arındırılmış konut fiyatlarındaki artış arasındaki ilişki belirgin şekilde zayıfladı.

Türkiye’de konut fiyatları, kredi faizleri ve vatandaşların ev satın alma arayışları arasındaki ilişki bilimsel bir araştırmaya konu oldu.

TCMB’nin Ekim 2026 tarihli, 26/19 numaralı çalışma tebliğinde, Altuğ Aydemir ve Ali Sevim tarafından hazırlanan Google Searches, House Prices and Transactions: Signs of Regime Dependence around Türkiye’s Monetary Tightening başlıklı araştırmanın sonuçları yayımlandı.

35 sayfalık çalışmada, yüksek enflasyon ve negatif reel faizlerin etkili olduğu dönem ile 2023 yılının ortasında başlayan parasal sıkılaştırma süreci karşılaştırıldı.

Araştırma, konut piyasasında yalnızca alım isteğinin değil, finansman koşullarının da belirleyici olabileceğine işaret etti. Bununla birlikte araştırmacılar, tespit edilen ilişkilerin doğrudan neden-sonuç bağlantısı olarak değerlendirilmemesi gerektiğinin altını çizdi.

256 Google araması incelendi, 72’si araştırmaya dahil edildi

Araştırmacılar, konut satın alma eğilimini ölçmek amacıyla Türkçe ve İngilizce 256 farklı arama ifadesini değerlendirdi. Veri yeterliliği ve istatistiksel uygunluk kontrollerinin ardından 72 arama ifadesi analizde kullanıldı.

İncelenen aramalar arasında satılık konut, ev fiyatları, konut kredisi, tapu işlemleri, ilan platformları, sosyal konut ve kentsel dönüşüm gibi konular yer aldı.

Google Trends verileri, TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi ve Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) konut satış istatistikleriyle karşılaştırıldı.

Konut piyasasında dönüm noktası: Temmuz 2023

Araştırmanın en dikkat çekici sonuçlarından biri, konut fiyatlarıyla internet aramaları arasındaki ilişkinin değiştiği dönemin Temmuz 2023 olarak belirlenmesi oldu.

Türkiye’de politika faizinin 22 Haziran 2023’te artırılmasının ardından konut kredisi faizlerinde de hızlı yükseliş yaşandı.

Çalışmada kullanılan verilere göre yeni kullandırılan Türk lirası konut kredilerinin ağırlıklı ortalama faiz oranları şöyle gerçekleşti:

İki ay içerisinde konut kredisi faizinde 14,9 puanlık yükseliş meydana geldi.

Araştırmada uygulanan istatistiksel kırılma testi de Temmuz 2023’ü konut piyasasındaki ilişkinin değiştiği dönem olarak belirledi.

Bu sonuç, parasal sıkılaştırma sürecinin konut piyasası açısından önemli bir dönüm noktasıyla aynı zamana denk geldiğini gösterdi.

Konut aramalarındaki artış fiyatları eskisi kadar güçlü yansıtmıyor

Araştırmada, Google üzerinden konut arama yoğunluğuyla enflasyondan arındırılmış konut fiyatlarındaki aylık değişim arasındaki ilişki iki ayrı dönemde incelendi.

2021-2023 dönemindeki yüksek enflasyon ve negatif reel faiz ortamında konut aramaları ile fiyat artışları arasında güçlü bir ilişki bulunurken, parasal sıkılaştırma sonrasında bu ilişkinin önemli ölçüde zayıfladığı belirlendi.

Araştırmacıların hesaplamalarına göre, Google arama endeksinde bir standart sapmalık artış, sıkılaştırma öncesinde aylık reel konut fiyat artışının 1,6-1,7 puan daha yüksek olmasıyla ilişkiliydi.

Sıkılaştırma sonrasında ise aynı büyüklükteki arama artışının fiyatlarla ilişkisi, kullanılan istatistiksel kontrollere göre eksi 0,1 ile artı 0,8 puan arasında hesaplandı.

Bu bulgu, vatandaşların internette ev aramaya devam etmesinin, önceki dönemde olduğu kadar güçlü bir fiyat artışıyla birlikte gerçekleşmediğini gösteriyor.

Araştırmanın temel sonuçları tabloda

Çalışmanın 5 ve 6. sayfalarındaki istatistiksel tablolar, konut fiyatları ve satışları açısından farklı sonuçlar ortaya koydu.

Tablodaki değerler regresyon katsayılarıdır; doğrudan yüzde değişimleri ifade etmez.

Enflasyon kontrol edilmeden yapılan hesaplamada, parasal sıkılaştırma sonrasında konut aramaları ile reel fiyat artışı arasındaki ilişkinin sıfıra yakın olduğu görüldü. Ancak enflasyonun etkisi hesaba katıldığında ilişki pozitif kaldı ve önceki dönemin yaklaşık yarısı düzeyine geriledi.

Bu nedenle araştırmanın vardığı sonuç, konut aramalarıyla fiyatlar arasındaki ilişkinin tamamen ortadan kalkması değil, önemli ölçüde zayıflaması oldu.

Konut kredisi faizlerindeki yükseliş dikkat çekti

Araştırmada konut kredisi faizleri ile arama verilerinin ilişkisi de ayrı bir model üzerinden incelendi.

Hazırlanan çalışmaya göre örneklemde ortalama konut kredisi faizi, parasal sıkılaştırma öncesindeki dönemde yüzde 18,9 olarak hesaplandı. Sıkılaştırma sonrasındaki dönemde ise bu oran yüzde 40,2’ye yükseldi.

Araştırmacılar, kredi faizlerinin yükseldiği dönemlerde Google arama yoğunluğuyla reel konut fiyatlarındaki artış arasındaki ilişkinin zayıfladığını belirledi.

Bununla birlikte çalışmada önemli bir sınırlamaya da dikkat çekildi. Konut kredisi faizlerindeki yükseliş, para politikasındaki değişimle neredeyse aynı dönemde gerçekleştiği için bu gelişmenin etkisi diğer ekonomik değişkenlerden kesin olarak ayrıştırılamadı.

Dolayısıyla sonuçlar, konut kredisi faizlerindeki artışın tek başına söz konusu değişime neden olduğunu kanıtlamıyor.

Grafikte 2023 öncesi ve sonrası arasındaki fark görülüyor

Araştırmanın 7. sayfasında yer alan grafikte, özellikle 2022 yılında konut aramalarındaki yükselişle reel fiyat artışlarının aynı yönde hareket ettiği dikkat çekiyor.

2023 yılının ikinci yarısından itibaren ise arama yoğunluğu ile fiyat artışı arasındaki hareketlerin önceki dönem kadar güçlü biçimde örtüşmediği görülüyor.

Grafikte iki gösterge arasındaki tüm dönem korelasyonu 0,70 olarak hesaplandı. Ancak araştırmacılar, tüm dönemdeki bu yüksek korelasyonun farklı para politikası koşullarını tek başına açıklamakta yetersiz kaldığını vurguladı.

İnternette konut aramak, satışın gerçekleşeceği anlamına gelmiyor

Araştırmanın dikkat çeken bir diğer sonucu, konut fiyatları ile konut satışlarının farklı davranışlar göstermesi oldu.

Parasal sıkılaştırma sonrasında internet aramaları ile konut satışlarındaki değişim arasında pozitif bir ilişki tespit edildi. Ancak sıkılaştırma öncesindeki ilişkinin gücü, konut satışlarının yıllık veya mevsimsellikten arındırılmış aylık değişimle ölçülmesine göre farklılaştı.

Bu durum, Google aramalarının vatandaşların konut piyasasına ilgisini yansıtabilmesine rağmen gerçekleşen satışları her koşulda aynı güvenilirlikle açıklayamadığını gösterdi.

Araştırmacılar, internet aramalarını konut talebinin doğrudan karşılığı olarak değil, piyasaya yönelik ilginin göstergesi olarak ele aldı.

Google verileriyle fiyat tahminindeki başarı yüzde 20,2’ye ulaştı

Çalışmada Google aramalarının konut piyasasındaki güncel fiyat hareketlerini tahmin etmeye katkısı da test edildi.

Araştırmanın 27. sayfasındaki sonuçlara göre, parasal sıkılaştırma öncesindeki dönemde Google arama verilerinin modele eklenmesi, reel konut fiyatlarındaki aylık büyümeyi tahmin ederken hata oranını yüzde 20,2 azalttı.

Ancak sıkılaştırma sonrasında para politikası değişiminin yarattığı ortalama fiyat büyümesi farklılığı hesaba katıldığında, Google verilerinin tahmine katkısı ortadan kalktı.

Bu sonuçlar, geçmişte başarılı olan bir tahmin yönteminin para politikası ve finansman koşulları değiştiğinde aynı başarıyı sürdüremeyebileceğine işaret etti.

Hangi konut aramalarında ilişki daha fazla zayıfladı?

Araştırmacılar arama ifadelerini konularına göre gruplandırarak konut piyasasındaki değişimin hangi alanlarda daha belirgin olduğunu da inceledi.

Bulgulara göre fiyat ve değerleme, konut satın alma niyeti, finansman ve kredi ile ilan platformlarına yönelik aramalarda reel fiyat büyümesiyle ilişkinin belirgin biçimde zayıfladığı saptandı.

Buna karşılık sosyal konut ve kentsel dönüşüm aramalarında reel fiyat büyümesiyle her iki dönemde de istatistiksel olarak anlamlı bir ilişki belirlenemedi.

Araştırmanın konut piyasasına verdiği mesaj

Çalışma, Türkiye’de konut fiyatlarının ve satışlarının analiz edilmesinde internet arama verilerinden yararlanılabileceğini ancak bu verilerin tek başına güvenilir bir tahmin aracı olmadığını ortaya koydu.

Araştırmanın sonuçları özellikle yüksek kredi faizlerinin geçerli olduğu dönemlerde, vatandaşların konutlara yönelik ilgisi ile fiyat hareketleri arasındaki ilişkinin değişebileceğini gösterdi.

Bununla birlikte çalışma, Türkiye genelini kapsayan ve Haziran 2021-Mayıs 2026 arasındaki 60 aylık veriye dayanan bir analiz niteliği taşıyor. İl bazında ayrı sonuçlar içermediğinden, Konya veya başka bir ilin konut piyasasına ilişkin özel çıkarımlar yapılmasına imkân vermiyor.

Araştırmacılar, elde edilen bulguların istatistiksel ilişkilere dayandığını, parasal sıkılaştırmanın etkilerini tek başına ve nedensel olarak kanıtlamadığını özellikle belirtti.

Sonuç olarak çalışma, Türkiye’de konut piyasasının para politikası koşullarına göre farklı davranışlar sergilediğini ve Google aramalarındaki hareketlerin konut fiyatları ile satışlarını açıklama gücünün dönemler arasında değiştiğini ortaya koydu.