Nöbetçi Eczaneler
Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde uzun süredir kullanılmayan veya düşük doluluk oranıyla faaliyet gösteren ofislerin konuta dönüştürülmesine yönelik yeni bir adım atıldı.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, 1 Temmuz 2026 tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Yönetmeliğe eklenen geçici maddeyle, uygulama imar planında konut yapılmasına izin verilen bölgelerde bulunan belirli ofis ve büroların kullanım amacı değiştirilerek konuta dönüştürülmesinin önü açıldı. Ancak düzenleme, bütün ticari yapıların doğrudan konuta çevrilebileceği anlamına gelmiyor. Dönüşüm için hem imar planı şartlarının karşılanması hem de ilgili idareden tadilat ruhsatı alınması gerekiyor.
Konut kullanım oranı yüzde 60’ı geçemeyecek
Yeni düzenlemeye göre, yönetmeliğin yayımlandığı 1 Temmuz 2026 tarihinden önce uygulama imar planında konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlardaki yapılar uygulamadan yararlanabilecek.
Bu alanlarda ofis veya büro amacıyla yapı ruhsatı düzenlenerek inşasına başlanmış ya da yapı kullanma izin belgesi alınmış binalarda kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı verilebilecek.
Dönüşümün en önemli şartlarından biri ise konut kullanım oranına ilişkin sınır olacak. Parselin tamamında konut kullanım oranı yüzde 60’ı geçemeyecek. Başka bir ifadeyle, düzenleme binanın veya parselin tamamının sınırsız biçimde konuta çevrilmesine izin vermiyor.
Yönetmelikte yer alan düzenleme şöyle:
“Bu maddenin yayımı tarihinden önce uygulama imar planı kararı ile konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda, ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, parselin tamamında konut kullanım oranı yüzde 60’ı geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı, bu maddenin yayımı tarihinden itibaren bir yıl içinde sonuçlandırmak kaydıyla düzenlenebilir.”
Başvurular için bir yıllık süre tanındı
Ofislerini konuta dönüştürmek isteyen yapı sahipleri açısından kritik tarih 1 Temmuz 2027 olacak.
Yönetmelik 1 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdiği için kullanım değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı işlemlerinin bir yıl içinde sonuçlandırılması gerekiyor. Yalnızca başvuru yapılması yeterli olmayacak; ruhsat sürecinin verilen süre içinde tamamlanması gerekecek.
Bu nedenle uygulamadan yararlanmayı planlayan bina ve bağımsız bölüm sahiplerinin, mevcut yapının imar durumunu kontrol ettirmesi, mimari ve teknik projeleri hazırlatması ve ilgili belediyeye zaman kaybetmeden başvurması önem taşıyor.
Her ofis konuta çevrilemeyecek
Düzenleme, kamuoyunda “bütün boş ofisler konut olacak” şeklinde yorumlansa da uygulamanın belirli şartları bulunuyor.
Öncelikle ofisin bulunduğu alanın uygulama imar planında konut kullanımına izin vermesi gerekiyor. Yalnızca ticaret, sanayi veya başka bir kullanım amacı bulunan ve konuta izin verilmeyen bölgelerdeki ofislerin bu düzenleme kapsamında konuta çevrilmesi mümkün olmayacak.
Yapının 1 Temmuz 2026’dan önce ofis veya büro amaçlı ruhsatlandırılarak inşasına başlanmış olması ya da yapı kullanma izin belgesinin bulunması da aranacak.
Bunun yanında hazırlanacak yeni mimari projelerin yapı güvenliği, yangın tedbirleri, deprem mevzuatı, enerji verimliliği, ısı ve su yalıtımı, havalandırma, aydınlatma, tesisat ve erişilebilirlik gibi yürürlükteki teknik düzenlemelere uygun olması gerekecek.
Kullanım amacı değişikliği, basit bir iç mekân düzenlemesi olarak değerlendirilmeyecek. Yapının kullanım amacı değişeceği için işlem tadilat ruhsatına tabi olacak.
Ofislerin konuta dönüşümü nasıl yapılacak?
Dönüşüm sürecinde öncelikle yapının imar durumu ve mevcut ruhsatı incelenecek. İmar planında konut kullanımına izin verildiğinin tespit edilmesinin ardından yeni kullanım amacına uygun mimari, statik, elektrik ve mekanik tesisat projeleri hazırlanacak.
Projelerin ilgili belediye tarafından uygun bulunması halinde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı düzenlenecek. Tadilatların tamamlanmasının ardından yapının yeni durumuna göre yapı kullanma izin belgesinin de güncellenmesi gerekecek.
Ofis olarak tasarlanan binalarda mutfak, banyo, doğal havalandırma, gün ışığı, ses yalıtımı ve bağımsız tesisat altyapısı gibi konut kullanımının gerektirdiği özelliklerin bulunmaması dönüşüm maliyetlerini artırabilecek.
Bu nedenle her ofisin teknik veya ekonomik açıdan konuta dönüştürülmesi mümkün olmayabilecek.
Dönüşümün 6 ila 8 ayda tamamlanabileceği belirtiliyor
Sektör temsilcileri, taşıyıcı sistemi ve mevcut teknik altyapısı uygun olan ofislerin yaklaşık 6 ila 8 aylık bir çalışma sonucunda konuta dönüştürülebileceğini değerlendiriyor.
Yeni bir binanın proje, ruhsat ve inşaat sürecinin birkaç yılı bulabildiğine dikkat çeken sektör temsilcileri, mevcut yapı stokunun değerlendirilmesinin konut arzının daha kısa sürede artırılmasına katkı sağlayabileceğini belirtiyor.
Ancak dönüşüm süresi; binanın büyüklüğüne, mevcut mimari yapısına, tesisat durumuna, bağımsız bölüm sayısına, belediyedeki ruhsat işlemlerine ve yapılması gereken güçlendirme veya yenileme çalışmalarına göre değişebilecek.
Büyükşehirlerde konut arzını artırabilir
Pandemiyle birlikte uzaktan ve hibrit çalışma modellerinin yaygınlaşması, şirketlerin ofis ihtiyaçlarını yeniden değerlendirmesine neden oldu. Bazı şirketler daha küçük ofislere taşınırken bazıları fiziksel çalışma alanlarını tamamen veya kısmen kapattı.
Bu süreç, özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde belirli bölgelerde ofis arzının talebin üzerine çıkmasına ve bazı ticari yapıların uzun süre boş kalmasına yol açtı.
Yeni düzenlemeyle merkezi bölgelerde bulunan ve ulaşım, altyapı ve sosyal donatılara yakın konumdaki ofislerin konuta dönüştürülmesi gündeme gelebilecek. Böylece yeni arsa üretimine gerek kalmadan mevcut yapı stokundan konut elde edilebilecek.
Uygulamanın özellikle iş merkezlerinin yoğun olduğu ancak ofis doluluk oranlarının gerilediği bölgelerde etkili olması bekleniyor.
Kira ve satış fiyatlarına etkisi yakından izlenecek
Düzenlemenin temel hedeflerinden biri, kullanılmayan ticari alanları yeniden ekonomiye kazandırırken konut arzını artırmak olarak gösteriliyor.
Konut sayısının artması, talebin yoğun olduğu bölgelerde kiralık ve satılık konut piyasasındaki baskının azaltılmasına katkı sağlayabilir. Bununla birlikte düzenlemenin kira ve satış fiyatlarını kısa sürede ve ülke genelinde düşüreceğini söylemek için henüz erken.
Fiyatlar üzerindeki etkinin; kaç ofisin dönüşüm için uygun olduğuna, kaç başvurunun yapılacağına, ortaya çıkacak yeni konutların büyüklüğüne, konumuna ve hangi fiyatlardan piyasaya sunulacağına bağlı olacağı belirtiliyor.
Dönüştürülen ofislerin merkezi ve değerli bölgelerde bulunması halinde, ortaya çıkan dairelerin yüksek fiyatlarla satışa veya kiralamaya sunulması da mümkün olabilecek.
Atıl yapıların ekonomiye kazandırılması hedefleniyor
Düzenleme yalnızca konut arzının artırılması açısından değil, uzun süredir kullanılmayan yapıların yeniden değerlendirilmesi bakımından da önem taşıyor.
Boş kalan ofisler bina sahipleri açısından aidat, bakım, güvenlik ve vergi gideri oluştururken, bulundukları bölgelerde ekonomik hareketliliğin azalmasına da neden olabiliyor.
Bu alanların konuta dönüştürülmesiyle binaların yeniden kullanılması, çevredeki ticari faaliyetlerin canlanması ve mevcut altyapının daha verimli değerlendirilmesi hedefleniyor.
Dönüşüm uygulamalarının yeni yapılaşmaya duyulan ihtiyacı kısmen azaltarak kentlerin yatay ve dikey büyümesi üzerindeki baskıyı sınırlayabileceği de değerlendiriliyor.
Yönetmelikte asansör ve emsal düzenlemeleri de yapıldı
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklik yalnızca ofislerin konuta dönüştürülmesini kapsamıyor. Yönetmelikle asansör zorunluluğu, emsal hesapları, mevcut yapılardaki tadilatlar ve süresi dolan ruhsatların yenilenmesine ilişkin esaslar da yeniden düzenlendi.
Tek bağımsız bölümlü konutlar hariç olmak üzere üç katlı binalarda asansör yeri bırakılması zorunlu hale getirildi. Dört kat ve üzerindeki yapılarda ise asansör tesis edilmesi zorunlu olacak.
Bağımsız bölüm, eklenti veya ortak alan bulunan bodrum katlar kat sayısı hesabına dâhil edilirken yalnızca teknik hacimlerin bulunduğu bodrum katlar bu hesaplamanın dışında tutulacak.
Pergolalar ve süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20’sini aşmayan bölümleriyle ticari amaç taşımayan çocuk oyun alanları, bakım alanları, mescitler, otoparklar ve kullanılmayan teras çatıların emsal hesabına ilişkin şartları da yeniden belirlendi.
Mülk sahiplerine imar ve maliyet uyarısı
Uzmanlar, ofis veya bürosunu konuta dönüştürmek isteyenlerin yalnızca iç mekân tadilat maliyetini değil, ruhsat, proje, tesisat, ortak alan, otopark ve mevzuata uyum giderlerini de dikkate alması gerektiğini belirtiyor.
Binadaki diğer bağımsız bölüm sahiplerinin durumu, yönetim planı, tapu kayıtları ve ortak alanlarda yapılacak değişiklikler de dönüşüm sürecini etkileyebilecek.
Mülk sahiplerinin herhangi bir inşaat veya satış işlemine başlamadan önce ilgili belediyenin imar biriminden bilgi alması, yapının hukuki ve teknik durumunu uzmanlara inceletmesi gerekiyor.
Son tarih 1 Temmuz 2027
Yeni düzenlemeyle atıl durumdaki ofis ve büroların belirli şartlarla konuta dönüştürülmesine yönelik bir yıllık geçici bir dönem başlatıldı.
Uygulama imar planında konuta izin verilen bölgelerde bulunan uygun yapıların sahipleri, parsel genelindeki konut kullanım oranı yüzde 60’ı aşmamak şartıyla tadilat ruhsatına başvurabilecek.
Dönüşüm işlemlerinin 1 Temmuz 2027’ye kadar sonuçlandırılması gerekecek. Bu tarihten sonra geçici madde kapsamında yeni bir tadilat ruhsatı düzenlenemeyecek.